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陈旺律师 陈旺律师现为广东诺臣律师事务所一级合伙人,是执业十二年的资深律师。陈旺律师法学专业功底深厚,办案思路灵活,实践经验丰富,具备娴熟的办案技巧,在执业过程中,坚持努力把每个案件办成精品案件,赢得了广大当事人的高度认... 详细>>

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成功案例

农村私房买卖还是城市私房买卖?

[案例]

2002年8月3日,李某与相某签订房屋买卖协议,约定:相某将自建私房一处作价14000元出卖给李某,上交所在村委的款项由李某负担;相某将房屋的土地使用证、契证交付给李某,相某协助办理过户,费用由李某负担;一方如有反悔应赔偿对方损失3000元。合同签订后,李某支付相某购房款14000元,相某交付了房屋和土地使用证、契证,但未交付房屋所有权证。同年8月14日,李某向村委会交付了“村政管理费”3000元,并实际居住使用该房屋。嗣后,由于相某一直未提供房屋所有权证,也未协助李某办理产权过户手续,李某遂起诉至R市某区法院,要求相某交付房屋所有权证,协助办理过户手续,并赔偿经济损失3000元。相某主张李某为城市居民,其无权购买自己的农村私房。双方之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益,应为无效合同。

R市某区法院经审理认为,双方讼争的焦点是房屋买卖合同是否有效。虽然相某提供了国办发〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称国办发〔1999〕39号),但该通知是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题,特别是出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况,所作出的政策性规定,该通知的目的在于加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。李某购买相某的农村私房用于个人居住,并非炒卖获取非法利益,且该通知不属于行政法规的表现形式。李某、相某在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖协议,系双方当事人的真实意愿,相某将自己的私房出卖给李某,系对其私有财产的合法处分,不违背国家法律的强制性规定,应认定为有效行为。相某所在村委会向李某收取了管理费,实际认可了李某、相某之间的房屋买卖行为。相某主张双方房屋买卖无效,于法无据,不予支持。李某、相某在私房交易后应当共同到房屋和土地管理部门办理房屋所有权和宅基地使用权过户手续,李某要求相某协助办理产权过户手续,应予支持。由于双方未对房屋产权证的交付期限和协助办理产权过户的期限作出明确约定,李某主张相某违约并赔偿3000元,缺乏有效证据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定,判决:一、相某于判决生效后10日内协助李某办理房屋所有权和土地使用权过户手续。二、驳回李某其他的诉讼请求。

相某不服该民事判决,向R市中级法院提起上诉称,根据国办发〔1999〕39号第二条“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定,农民的住宅不得向城市居民出售系强制性规定,不因城市居民购买目的差异或其他因素的存在而可以变通。李某身为城市居民,其购买农村私房的行为属于该通知中的禁止行为。双方违反通知中的上述禁止性规定签订房屋买卖合同,侵犯了社会公共秩序,损害社会公共利益,依法应当认定该合同无效。请求依法撤销原判,另行改判。

R市中级法院审理认为:房屋管理部门的登记档案材料证实涉案房屋系相某于1995年6月份提出登记申请,同年7月份予以批准,办理了城市私房所有权登记。双方讼争房屋的性质属于城市私有房屋,并非相某所主张的农民住宅,现有法律、行政法规对此没有禁止性规定不得买卖。双方当事人之间的买卖房屋协议符合民事法律行为的有效要件,该协议可以并应当履行。相某的上诉理由不成立,其上诉请求不予支持。终审判决驳回上诉,维持原判。

[律师点评]

案例所涉纠纷虽以二审维持原判结案,但从判案理由明显可见,二审改变了一审的判案理由,一审以李某购买相某的“农村”私房系用于个人居住,并非炒卖获取非法利益,且国办发〔1999〕39号通知不属行政法规的表现形式。相某将自己的私房出卖给李某,系对其私有财产的合法处分,不违背国家法律的强制性规定,故应认定为有效。二审改变了一审对相某的私房性质的认定,即该房并非农村私房,而是办理了所有权登记的城市私房,从而回避了城镇居民能否购买农村村民房屋以及所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力的问题。

城镇居民未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地,也不得购买农户住房,相关当事人之间所签订的农户房屋买卖合同依法应认定为无效,而不能拘泥于现行法律法规中未明确规定这类合同无效而片面地从尊重当事人的契约自由及鼓励交易、物尽其用原则出发,确认合同有效。就前引案例而言,二审法院依据查明的事实认定双方讼争的房屋并非农村私房,而是办理了所有权登记的城市私房,故而维持了一审判决,无疑是正确的,只是未从正面回答城镇非农业户口居民购买农村房屋合同的效力,不能说不是一个遗憾。


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