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陈旺律师 陈旺律师现为广东诺臣律师事务所一级合伙人,是执业十二年的资深律师。陈旺律师法学专业功底深厚,办案思路灵活,实践经验丰富,具备娴熟的办案技巧,在执业过程中,坚持努力把每个案件办成精品案件,赢得了广大当事人的高度认... 详细>>

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买了商品房却没有居住功能,“商改住”到底有什么风险?

销售人员向陈某介绍房屋可商住两用,可以供家庭生活,产权有保障,陈某浏览了宣传资料、样板房展示,十分心动,遂认购了位于天河区某楼盘的房屋,交付了6万元定金。在交首付时,陈某查看了商品房买卖合同后,才发现该商品房仅作为办公用途使用,与销售介绍情况不一样,无法享有与普通商品房同等的待遇。

陈某的遭遇不是个例,很多开发商为激活土地的价值,直接将商业、办公用地改建为住宅,打着“一层的价格两层的体验”“居住、投资、办公一步到位”“物业不仅能自住,具备办公写字楼的功能”的广告语,吸引购房者纷纷下定认购。

另外,很多开发商为了打消购房者的顾虑,引用了今年7月广州规划局和住建局联合发布的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》,让不明真相的普通购房者认为开发商的改建行为是合法合规的。事实上,认真解读该指导意见的规定,可知政府支持开发商经过相关部门的审批,将非住宅用房改建为租赁用房的行为,而不能将改建的居住用房进行出售。如开发商将改造后的租赁住房分割销售转让或抵押的,还是需要承担相应的法律责任。届时,购房者的权益将无法得到保障。

这种“商改住”房屋,本质上与普通商品房有很大的区别,购房者购买之后的权益将难以保障。主要由以下四点:

第一,产权年限不同。普通商品房的使用年限为70年,“商改住”楼盘的使用年限只有40年、50年。

第二,产权年限到期后效果不同。根据《物权法》第149条的规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。而“商改住”楼盘的建设用地土地使用权,不能自动续期,土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满,需要继续使用土地的,由土地使用者提出申请。

第三,物业费、管理费以及各项契税的收取不同。普通商品房的负担较低,而“商改住”楼盘的水、电费按商业用水和商业用电来收费,管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。另外,涉及到转让等事项时,商改住项目负担的各项契税也较重。第四,关于户口、子女教育等问题。一般的“商改住”楼盘往往都不具备户口迁入、子女在附近学校就学等资格。从总体趋势来看,国家对“商改住”楼盘的限制越来越多,这意味着广大购房者购买此类楼盘时的风险越来越大。如果不慎入坑,应当运用法律武器来维护自己的合法权益。


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