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陈旺律师 陈旺律师现为广东诺臣律师事务所一级合伙人,是执业十二年的资深律师。陈旺律师法学专业功底深厚,办案思路灵活,实践经验丰富,具备娴熟的办案技巧,在执业过程中,坚持努力把每个案件办成精品案件,赢得了广大当事人的高度认... 详细>>

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律师文集

开发商拒绝办理内部转名,卖家需向买家返还双倍定金

  内部转名的现象颇为盛行,主要表现为一手买家认购房子后,尚未办理过户之前,通过转名的方式将房子卖给其他买家,由开发商协助更改购房者姓名。买家可以通过转名赚取丰厚的利润,同时,这一转名行为只发生在买家、卖家和开发商三方当中,在房管局和银行那认定为一手房交易买卖,作为买家而言,税费和贷款都比二手房交易的情况更为轻松。然而,这种看似双赢的局面,实际上背后却隐藏着巨大的法律风险,一旦掉进坑里,只会两败俱伤。

  佛山的A先生购买了佛山顺德区的一手商品房,已经与开发商签订了《商品房屋买卖合同(预售)》,但尚没有办理网签及备案手续。在中介的介绍下,B先生有意购买涉案房屋,因此与A先生签了《房屋转让协议》,并约定:B先生在合同签订之日立即向A先生支付5万元定金,房款共185万元;A先生应在合同签订生效后30日内与开发商完成内部转名手续,否则,B先生有权单方解除本协议,且A先生须双倍返还定金给B先生。合同签订后,A先生向开发商递交了转名申请书,但开发商不予理会,到了合同约定的最后期限,B先生仍无法办妥内部转名手续,且A先生与B先生一直无法就办理内部转名的问题进行协商,最终,B先生将A先生起诉至法院,要求A先生承担违约责任。

  A先生认为,此前不知道内部转名是违规行为,其已经积极履行合同义务,现无法履行是开发商和政策因素造成的,不能完全归责于A先生,并且B先生和中介存在明显过错,不应该双倍返还定金。案子经过一审、二审后,两审法院均认为,涉案《房屋转让协议》约定由A先生达成内部转名手续将涉案房屋过户至B先生名下,该约定并没有违反法律、法规的强制性规定,合法有效。A先生未能履行其合同义务,构成违约,应承担相应的违约责任。B先生作为接受履行义务一方,对A先生能否根据现行政策履行其合同义务不负有注意义务,不具有过错,有权按照合同约定请求双倍返还定金。因此,A先生应当向B先生双倍返还定金。

  内部转名行为本身具有很大风险,根据中华人民共和国住房和城乡建设部公布的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管网上商品住房预售制度有关问题的通知》(建房(2010)53号)第二条第十项规定,政府明令禁止内部转名操作行为。

  在法院的角度看来,该规定不属于法律、法规的强制性规定,约定内部转名的条款不因此而无效,对买卖双方具有法律约束力。在实际上,现行的政府政策明令禁止内部转名操作,导致内部转名客观上无法完成,继而导致负有办理内部转名手续的合同义务的一方(一般由卖方承担)无法完成合同义务,继而被要求承担违约责任。

  因此,为了尽量避免上述结果的发生,应当在约定时做好充分的准备,由于政策等外部环境的影响下,导致无法办理内部转名手续时,约定双方均有权解除合同,并互不追究双方责任。根据目前的政策背景,建议无论是卖家还是买家都尽量不要碰内部转名房,走正规的购房途径。一旦涉及到内部转名,建议最好咨询律师,以做好万全之策。


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