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陈旺律师 陈旺律师现为广东诺臣律师事务所一级合伙人,是执业十二年的资深律师。陈旺律师法学专业功底深厚,办案思路灵活,实践经验丰富,具备娴熟的办案技巧,在执业过程中,坚持努力把每个案件办成精品案件,赢得了广大当事人的高度认... 详细>>

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律师文集

违建商铺被拆后,转让费能不能退?

最近小编团队接触到一则咨询:

李某有意向受让张某转让的商铺,经双方约定,张某将该商铺转让给李某经营,李某向张某支付转让商铺款项20万元。同时,在张某的引荐下,李某与商铺的出租方见面,双方由此签订了《租赁合同》。然而,在李某刚承租商铺没多久,就被相关部门告知该商铺系违法建筑,需要立即拆除,无法继续经营。李某与张某及出租方均有进行协商,但是张某拒绝返还该转让费,现在李某向我们咨询关于违建商铺经营权转让的效力问题及如何维权?


何为商铺转让?是指转让人将所租赁使用的商铺,包括商铺之内的设施与物品,有偿转让给受让人,受让人继续租赁商铺进行经营的民事法律行为。商铺经营权的转让往往混合了两种不同的法律关系,一是商铺经营权的转让,二是房屋使用权的转移。对于违建商铺经营权转让效力的认定及转让费是否能退的问题,小编通过法院的真实判例进行分析。‍

案例一


法院认为:原告与被告签订汽修厂转让合同,形成了房屋租赁合同、买卖合同等法律关系。

关于原告与被告签订汽修厂转让合同而形成的合同关系效力的认定。虽然汽修厂转让合同涉及房屋租赁合同、买卖合同等法律关系,但原告签订汽修厂转让合同的目的是经营汽修厂。汽修厂转让合同所涉房屋占用的土地是集体所有的土地,第三人确认前述房屋占用的土地所涉的有关建设用地证书正在办理中但尚未取得前述证书,且尚没有证据显示前述房屋经消防验收合格、经竣工验收,尚没有证据显示前述房屋办理了合法的建设手续,依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定,原告与被告刘泽良签订汽修厂转让合同而形成的合同关系无效。

……依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,原告主张被告返还前述转让款人民币280000元、押金人民币42000元,本院依法予以支持。
——(2015)东二法民四初字第94号‍

案例二


法院认为:2013年4月,钟务贞向科普公司承租了涉诉店铺进行经营。2015年6月3日,钟务贞与莫雯签订《店铺转让协议书》,约定“一、甲方(钟务贞)同意将自己位于佛山市禅城区燎原路78号地铺(衣依布舍)转交给乙方(莫雯)使用。……三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。四、费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用”。可见,双方形成的是包含了店铺转租、装修与设备等转让的概括性合同关系。

因涉诉店铺为违章建筑,参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定,该店铺转租合同关系依法应认定为无效。

……因店铺内的装修、装饰等附着于店铺本身,从双方的合同内容来看,其主要目的显然在于转移店铺予莫雯经营非店内装修等的转让,莫雯辩称因不能合法使用涉诉店铺而致合同整体目的不能实现有理。原审判决以此由判令解除双方整体合同关系并无不当,本院对此予以维持。
——(2015)佛中法民二终字第1480号

律师分析


关于商铺转让合同的效力问题,首先要确定清楚商铺转让合同的性质,结合合同内容来看,主要包括两个方面:

一是关于租赁权利转让。转让人一开始是从商铺所有人手上承租商铺,现受让人接手商铺,意味着转让人应该事先得到商铺所有人的同意,使得受让人能够获得该商铺的租赁权,保障受让人能使用商铺进行经营。

二是关于商铺经营权、装修、物品、设备、无形客源等资产的转让。除了拿到商铺的租赁权以外,受让人希望接手转让人此前打下的良好基础,往往包括商铺内的设备和物品、营业执照、税务登记证等材料的交付。
因此,转让人与受让人之间签订的商铺转让合同,建立包括了店铺租赁权利、店内装修与设备等转让的概括性合同关系。


那么,当商铺被相关部门认定是违章建筑,要求拆除时,受让人能否要求退还转让费?

在实务上,法院会参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”

部分法院考虑到商铺的使用是商铺能够进行经营的前提条件,同时,如果仅取得商铺所在房屋的使用权,没有取得经营设施与物品等,受让人也无法从事商业经营,合同在两方面内容上是不可分割的。若受让人无法取得商铺所在房屋的使用权,将会导致商铺转让合同整体无效。根据《合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”,转让人应当退还受让人已支付的转让费。

部分法院认为违建商铺只影响了关于租赁约定条款的效力,认定合同部分条款无效,而合同其他内容仍受法律保护,对双方当事人均有约束力。但是,法院考虑到合同的主要目的是在于转让商铺经营,商铺内的装修、设备等资产附着在商铺本身,商铺所在房屋处于被拆除的境地,受让人无法开展商铺经营,将导致转让合同目无法实现,对于受让人主张解除的整体合同关系,法院予以支持。因此,转让人应当退还转让费。

因此,受让人碰到违章商铺被拆的情况下,可以根据转让合同约定情况和实际情况,要求转让人退还转让费。

最后,受让人在打算接手商铺时,应当充分审查商铺的具体情况,可到消防、城管等地方咨询了解,如遇到争议纠纷,建议委托专业人士介入处理,以免扩大损失。



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