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陈旺律师 陈旺律师现为广东诺臣律师事务所一级合伙人,是执业十二年的资深律师。陈旺律师法学专业功底深厚,办案思路灵活,实践经验丰富,具备娴熟的办案技巧,在执业过程中,坚持努力把每个案件办成精品案件,赢得了广大当事人的高度认... 详细>>

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无购房资格买房须谨慎,违约仍须承担违约责任!

年来为了遏制炒房现象,全国多地接连出台楼市限购措施购房者要购买当地房产必须符合在当地工作或具备当地户籍等条件然而上有政策,下有对策。部分不具备购房资格的购房者通过购买个税税单制作虚假的劳动关系证明,也可以在限购区域内买到房子。然而一旦查处,房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者本人都将面临严峻的处罚。为获得购房资格买卖虚假证明固然违法违规,但合同是否因此而当然无效?合同无法继续履行,购房者还要承担违约责任吗?让我们从本团队最近亲办的一则案例说起:

张小姐是广州人,一直在广州工作,自今年开始物色自住的新房,在中介的带领下,很快张小姐便在佛山某楼盘看中了一套单位,后张小姐了解到房屋所在区域属于限购区域,会受到限购政策的约束,便询问中介与销售人员自己的情况是否符合购买条件、具备购房资格,中介与销售人员先是问张小姐是否具有本科学历,张小姐表示自己符合,中介与销售人员便表示没有问题,只要支付几千元的手续费,购房资格可以操作,他们已经通过这种方式帮助很多从广州到佛山购屋的购房者解决了购房资格问题。出于中介与销售的承诺,张小姐支付了定金与首付款合计约70万元,并草签了购房合同。

后张小姐了解到,根据佛山的购房政策,在限购区域内购房须为佛山户籍或在佛山工作,自己非佛山户籍,也不在佛山工作,中介与销售人员所谓的办法其实是通过购买税单与制作虚假的劳动关系证明获得购房资格,而上述通过虚假申报、违规补缴来提供购房资格证明的行为,属于佛山政府严打的违规行为。

至此,张小姐才明白通过伪造购房资格购买房子要承受如此巨大的风险。经过考虑,张小姐决定悬崖勒马,告知销售人员自己不具备购房资格,决定解除合同、不再继续购买该房屋。销售人员却告知张小姐,单方放弃购买属于违约行为,定金不予退还,同时张小姐还需要按照合同承担高额违约金。

面对强势的开发商,张小姐感到气愤又不解,遂找到陈旺律师团队,咨询我们:开发商伪造购房资格明明是违规行为,为什么合同根本无法履行自己还需要承担违约责任?了解情况后,我们向张小姐分析:张小姐已草签购房合同,合同是双方真实的意思表示,合同无效仅限于《合同法》第五十二条的几种情形:(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三) 以合法形式掩盖非法目的;(四) 损害社会公共利益;(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。开发商虽存在教唆、诱导、协助购房人提供虚假证明材料等行为,但上述行为仅受到当地政策的约束和管制,张小姐所草签的合同未能满足《合同法》第五十二条规定的合同无效的任一情形,故合同仍然有效,双方均应受合同约束。合同明确约定,购房者应清楚自身是否具备购房资格,若因购房资格问题合同无法继续履行时,视为购房者单方违约。根据合同约定,开发商的确有权向张小姐主张合同所约定的违约责任,若此案通过诉讼方式解决,合同约定对张小姐是不利的,分析至此我们得出结论:此案宜另辟蹊径,采取新的思路。

事不宜迟,接受委托后我们立即采取行动,经过初步交涉,开发商很快便有了回应,通知张小姐前往楼盘协商,我们作为代理人一同前往。一开始,开发商拒不承认销售人员在销售过程中存在教唆、诱导或协助购房人提供虚假证明材料的行为,也拒绝退还全部款项。遇强则强,我们加大交涉力度,通过几轮进一步的行动,开发商最终同意退还全部款项。

张小姐无疑是幸运的,律师介入后开发商较为配合。但回想过程我们又不禁为张小姐捏了一把汗,没有购房资格仍铤而走险买房是十分危险的。故在此我们仍要忠告各位购房者:买房是大事,要慎重,建议各位购房者在认购前通过上网查询、咨询当地相关部门,了解、熟知当地购房政策,对自身有无购房资格了解清楚,如无购房资格也应通过合法合规的方法获取资格。对开发商工作人员的口头承诺做好取证工作,不偏听不偏信中介、销售人员的口头承诺,以书面约定为准。这既是对风险的规避,也是对自身权益的保障。

在未获得购房资格时,请慎重签订购房合同,合同一旦签订,就视为愿意接受合同的约束,违反合同约定就可能需要承担违约责任。如已签订合同,也不必过于惊慌,遇到不确定的环节与事项及时咨询专业人士,遇到麻烦及时求助律师、抓紧处理,以免错失解决问题的最佳时机。

   



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